# Tahliye davası: kiracı hangi hâllerde çıkarılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmenin süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz; kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerle, çoğu kısa bir süre içinde açılması gereken bir tahliye davasıyla ya da icra yoluyla çıkarılabilir. Başlıca sebepler kiraya verenin ihtiyacı, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır.

Güncelleme: 16 Ekim 2026

## Sözleşme süresi ve on yıllık uzama

Belirli süreli sözleşmede kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sona erdirebilir (TBK m. 347).

## Kiraya verenden kaynaklanan sebepler

- **Gereksinim** (TBK m. 350/1): kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu.
- **Yeniden inşa ve imar** (m. 350/2): kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi zorunlu ve bu işler sırasında kullanılması imkânsızsa.
- **Yeni malikin gereksinimi** (m. 351): kiralananı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, edinmeden altı ay sonra dava açabilir.

Gereksinim ve yeniden inşa sebebiyle dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren **bir ay** içinde açılır.

## Kiracıdan kaynaklanan sebepler

- **Yazılı tahliye taahhüdü** (TBK m. 352/1): kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren **bir ay** içinde icraya başvurarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- **İki haklı ihtar** (m. 352/2): kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ya da bu kira yılının bitiminden itibaren **bir ay** içinde dava açabilir.
- **Kiracının ya da eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu** (m. 352/3): kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, süre bitiminden itibaren **bir ay** içinde dava açabilir.
- **Kira borcunun ödenmemesi** (m. 315): kiraya veren, konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre vererek yazılı ihtar eder; bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı ödeme emrine rağmen ödemezse ilamsız icra yoluyla da tahliye istenebilir (İİK m. 269 vd.).

## Arabuluculuk ve mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bir aylık dava süreleri hak düşürücüdür: kaçırılırsa o sebeple dava açılamaz, aynı sebep ancak sonraki dönemde yeniden doğarsa ileri sürülebilir.

Kira artışı uyuşmazlığı tahliye değil kira tespit davası konusudur: [kira tespit davası rehberi](https://vesika.ai/rehber/kira-tespit-davasi-rehberi). Güncel artış sınırı için [kira artış hesaplama aracına](https://vesika.ai/araclar/kira-artis-hesaplama) bakın.

## Vesika ile

Tahliye sebebine göre kararları Vesika'da anlamına göre arayabilir, ihtarnameyi, arabuluculuk başvurusunu ve tahliye dilekçesini hazırlatabilirsiniz. Yanıtlardaki her karar atfı veritabanındaki kayıtla eşleştirilir.

## Sık sorulan sorular

### Ev sahibi kira süresi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyerinde sözleşme kiracı bildirmedikçe her yıl uzar; kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda ya da kanundaki tahliye sebeplerinden biriyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

### İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan itibaren bir ay içinde. Yeni malik ise edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir.

### Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?

Kiralananın kiracıya tesliminden sonra yazılı olarak verilmişse. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmalı ya da dava açmalıdır.

### İki haklı ihtar nedir?

Kiracının bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki kez haklı olarak ihtar edilmesidir. Kiraya veren, o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

### Tahliye davası için arabulucuya gitmek gerekir mi?

Evet; kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye takipleri bunun dışındadır.

Bu rehber genel bilgi amaçlıdır ve hukuki görüş değildir; somut uyuşmazlıkta güncel mevzuatı ve içtihadı kontrol edin.

## İlgili hesaplama araçları

- [Kira artış hesaplama](https://vesika.ai/araclar/kira-artis-hesaplama)
- [Dava harcı hesaplama](https://vesika.ai/araclar/dava-harci-hesaplama)

## İlgili kurumlar

- [İlk Derece Mahkeme Kararları](https://vesika.ai/ilk-derece-mahkeme-kararlari)
- [Bölge Adliye Mahkemesi Kararları](https://vesika.ai/bolge-adliye-mahkemesi-kararlari)
- [Yargıtay Karar Arama](https://vesika.ai/yargitay-karar-arama)

## Diğer rehberler

- [Yapay zeka ile içtihat araştırması nasıl yapılır?](https://vesika.ai/rehber/yapay-zeka-ile-ictihat-arastirmasi)
- [Hukuk yapay zekası nasıl seçilir? Avukatlar için rehber](https://vesika.ai/rehber/hukuk-yapay-zekasi-nasil-secilir)
- [Atıf denetimi nedir? Yapay zekanın uydurduğu kararlardan korunmak](https://vesika.ai/rehber/atif-denetimi-nedir)
- [Kurum içi hukuk yapay zekası: KVKK ve gizlilik](https://vesika.ai/rehber/kvkk-ve-hukuk-yapay-zekasi)
- [Yargı harçları ve dava açma masrafları](https://vesika.ai/rehber/yargi-harclari-rehberi)
- [Kıdem tazminatı kimlere ödenir? Şartlar, tavan ve örnek hesap](https://vesika.ai/rehber/kidem-tazminati-rehberi)
- [Boşanma davası nasıl açılır? Anlaşmalı ve çekişmeli boşanma](https://vesika.ai/rehber/bosanma-davasi-rehberi)
- [İşe iade davası: şartlar, süreler ve tazminat](https://vesika.ai/rehber/ise-iade-davasi-rehberi)
- [Kira tespit davası: ne zaman ve nasıl açılır?](https://vesika.ai/rehber/kira-tespit-davasi-rehberi)
- [Zamanaşımı süreleri: alacak, tazminat, işçilik, çek ve ceza](https://vesika.ai/rehber/zamanasimi-sureleri-rehberi)
- [İtirazın iptali davası: süre, şartlar ve icra inkâr tazminatı](https://vesika.ai/rehber/itirazin-iptali-davasi-rehberi)
- [Nafaka: tedbir, yoksulluk, iştirak ve yardım nafakası](https://vesika.ai/rehber/nafaka-rehberi)
- [Mirasın reddi: süre, nasıl yapılır ve sonuçları](https://vesika.ai/rehber/mirasin-reddi-rehberi)
- [İhtarname nasıl yazılır? Ne zaman gerekir, neler içerir](https://vesika.ai/rehber/ihtarname-rehberi)

---

Kaynak: https://vesika.ai/rehber/tahliye-davasi-rehberi