Kira Tespit Davası: Ne Zaman, Nasıl Açılır?

Kira hangi sınırla belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflarca kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar anlaşmamışsa hâkim, aynı sınırı aşmamak üzere kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre kirayı belirler (TBK m. 344/1–2). Bu ayın oranını kira artış hesaplama aracında görebilirsiniz.

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılda bir, hâkim TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete göre yeni kirayı belirler (m. 344/3). Bu belirlenen kira, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırıyla artırılır.

Dava ne zaman açılmalı?

Kira tespit davası her zaman açılabilir; önemli olan belirlenen kiranın hangi dönemden itibaren geçerli olacağıdır (TBK m. 345):

Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa, ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı yeni dönemin sonuna kadar açmışsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Bu koşullar yoksa belirlenen kira, davanın açıldığı dönemi izleyen kira döneminden itibaren geçerli olur.

Arabuluculuk, mahkeme ve harç

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabuluculukta anlaşılamazsa son tutanakla birlikte dava açılır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kira tespit davasında harç, belirlenen yeni kira ile eski kira arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden nispi olarak alınır; tutarları dava harcı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Mahkeme emsal kiraları ve kiralananın durumunu genellikle bilirkişi ve keşifle belirler; bunun giderleri gider avansından karşılanır. Kiracının çıkarılması isteniyorsa bu, ayrı bir tahliye davasıdır: tahliye davası rehberi.

Vesika ile

Kira tespit ve uyarlama kararlarını Vesika'da anlamına göre arayabilir, ihtarnameyi, arabuluculuk başvurusunu ve dava dilekçesini hazırlatabilirsiniz. Yanıtlardaki her karar atfı veritabanındaki kayıtla eşleştirilir.

Sık sorulan sorular

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Her zaman açılabilir. Belirlenen kiranın yeni dönemin başından geçerli olması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılıp dava yeni dönemin sonuna kadar açılmalıdır.

Kira tespit davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten bu yana arabuluculuk dava şartıdır.

Beş yıl dolmadan kira tespit davasıyla emsal kira istenebilir mi?

Hayır. İlk beş yılda belirlenecek kira, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez; emsal kira beş yıldan sonra gözetilir.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde.

Kira tespit davasında harç nasıl hesaplanır?

Belirlenen yeni kira ile eski kira arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden nispi harç alınır.

Bu rehber genel bilgi amaçlıdır ve hukuki görüş değildir; somut uyuşmazlıkta güncel mevzuatı ve içtihadı kontrol edin.

Kira tespit davası: ne zaman ve nasıl açılır?